Eine Immobilie kaufen und schnell Geld verdienen! Ganz so einfach ist es dann leider auch nicht… Neben den grandiosen Möglichkeiten, mit Immobilien reich zu werden, gibt es auch einige andere, weniger großartige Dinge, die Du dennoch wissen solltest. Damit Du mit realistischen Erwartungen an die Sache gehst.
1. Es kann über ein Jahr dauern, bis Du Deinen ersten Euro mit Immobilien verdienst
Das Immobilien-Business ist dafür bekannt, dass sich ein Gewinn oder Verdienst erst nach viel Verzögerung einstellt. Erst muss Arbeit reingesteckt werden, bevor man etwas verdient. Allein ein Objekt zu finden, das Du mit Gewinn einkaufst, kann Wochen dauern („im Einkauf liegt der Gewinn“).
Bis Du Dir genug Wissen angeeignet hast, um überhaupt loszulegen, dauert es schon einige Zeit. Bei mir waren es circa 12 Monate: Vom Reifen des Entschlusses, mit Immobilien Geld zu verdienen, bis zum ersten Kauf. Dann – bis Du ein Objekt zum Vermieten findest, das sofort positiven Cashflow abwirft, können Wochen vergehen.
Vielleicht musst Du auch erst warten, bis es leer wird, um es zu renovieren und neu mit Gewinn zu vermieten. Und bis Du zum Beispiel bei einem Fix&Flip Deal ein Objekt gefunden, renoviert und wieder mit gutem Gewinn verkauft hast, können locker sechs Monate ins Land gehen.
Was wir Dir aber versprechen können: Es ergeben sich automatisch neue Gelegenheiten, sobald Du anfängst. Hier zieht plötzlich ein Mieter aus und Du kannst renovieren und teurer vermieten. Dort bietet Dir der Hausmeister Deiner Wohnung einen weiteren „off-market“ Kauf an. Oder es ergibt sich, dass Du eins Deiner Objekte mit ordentlich Gewinn verkaufen kannst. Nur dauert es eben meistens einiges an Zeit, bis Du mit den Gelegenheiten Geld verdienst.
Viele Chancen sind nicht vorhersehbar, aber sie werden automatisch kommen, sobald Du im Geschäft bist und Augen und Ohren offen hältst – versprochen!
2. Eine wichtige Eigenschaft des Investors ist Geduld
Ein großer Teil der Zeit, den Du mit Immobilien verbringst, besteht aus Warten! Einfach nur warten auf andere, bis sie Dir etwas liefern und Du weiter machen kannst.
Einige echte Beispiele?
Warten auf Makler. Du verschickst eine Anfrage, und wartest auf Rückmeldung. Dann wartest Du auf Deinen Besichtigungstermin. Außerdem braucht es Zeit, bis Dir alle Unterlagen geschickt werden. Dann machst Du ein Kaufpreisangebot und wartest auf Rückmeldung.
Warten auf Eigentümer. Manchmal wollen sie schnell verkaufen. Manchmal aber auch nicht. Ich habe schon erlebt, dass die Eigentümer vom Geld des Verkaufs eine neue Immobilie kaufen möchten und erst eine passende finden müssen. Das zog sich dann einfach mal einige weitere Monate hin!
Warten auf Banken. Leider dauert dies häufig sehr lange. Die Bank muss zunächst alle Deine Unterlagen zusammenstellen. Dann muss sie intern den Kreditantrag bearbeiten und prüfen – in der Regel der längste Teil, der sich sogar Wochen hinziehen kann. Daran sind meist mehrere Personen beteiligt. Im schlechtesten Fall muss Dein Antrag sogar zu einer Hauptzentrale in einer anderen Stadt geschickt und dort nochmals geprüft werden. Dann bekommst Du einen Darlehensantrag geschickt, den Du wieder ausfüllen, unterschreiben und zurück senden musst. Deswegen ist es übrigens so wichtig, dass Du schon bei Banken vorstellig wirst, bevor Du eine konkrete Immobilie finanzieren willst. Dann hast Du zumindest schon den persönlichen Bonitätsteil erledigt und bist schneller als Deine Kauf-Konkurrenz im Markt.
Warten auf das Finanzamt. Sehnsüchtig erwartete Steuerrückzahlungen aus dem Immobiliengeschäft? Warten auf die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“? Auf diese musst Du übrigens warten, nachdem Du die Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Immobilie gezahlt hast, auf die Du auch warten musstest. Erst, wenn das Finanzamt diese erteilt, kann das Grundbuchamt Dich als Eigentümer eintragen.
Warten auf Handwerker. Dazu muss man wohl sonst nichts schreiben.
3. Geld mit Immobilien zu verdienen ist kein Selbstläufer
Immobilien sind ein sehr guter Weg, Wohlstand aufzubauen. Aber eben nicht ganz ohne Arbeit. Und auch nicht von heute auf morgen. Die meiste Zeit brauchst Du für die Suche und den Kauf guter Immobilien. Dieser Zustand hört auch nie auf, denn Immobilien sind – vor Allem derzeit – ein Verkäufer-Markt. Die Nachfrage ist größer als das Angebot, und die Preise steigen. Auch für Makler ist es heute nicht das Schwere, eine Immobilie zu verkaufen, sondern überhaupt eine zu finden, die sie anbieten können. Es fließt für Dich also viel Arbeit in die Suche.
Aber: es ist Arbeit, die Spaß macht: laufend nach neuen Deals und Schnäppchen zu suchen!
Auch die Vorbereitung der eigenen Unterlagen für die Banken, die Finanzierungsanfrage sowie der Kaufprozess nehmen Arbeit und Zeit in Anspruch.
Das Mieter-Management ist dagegen in der Regel weniger Arbeit, als man vielleicht denkt. Bei normalen Mietwohnungen kommt alle paar Monate mal eine Mieter-Anfrage. Mehrfamilienhäuser kann man auch gut an eine Verwaltung auslagern, so dass man gar keine Arbeit damit hat, außer ab und zu eine Rechnung frei zu geben.
Also: erst viel Fleiß und Arbeit, dann irgendwann der Wohlstand!
4. Immobilien sind ein Business, kein Hobby
Behandle Immobilien wie ein Unternehmen. Es gibt Einnahmen, Ausgaben, Investitionen, Angebot und Nachfrage, Dienstleister, Kunden, Zielgruppen, Chancen und Risiken. Das alles muss sorgfältig gemanagt werden.
Auch wenn Du neben Deinem Job in Immobilien investierst – es ist nicht nur ein Hobby. Sondern hoffentlich Dein Weg in die finanzielle Unabhängigkeit. Und mit der Wichtigkeit und Sorgfalt sollte es auch betrieben werden.
5. Das wichtigste ist, mit den Zahlen umgehen zu können
Wenn Du ein Zahlenmensch bist oder zumindest mit Zahlen umgehen kannst, ist das keine große Sache für Dich. Wenn Du aber so gar keine Lust darauf hast, musst Du leider trotzdem da durch. Denn eben WEIL jede Immobilie ein Business ist, ist genaue Kalkulation und Analyse der Ist-Situation erforderlich – die so genannte Due Diligence:
Wie steht die Ist-Miete zu den Kosten? Was ist die Rendite auf das nötige Eigenkapital? Wie sieht die Entwicklung über die nächsten Jahre aus? Ist der Cashflow schon bei Kauf positiv? Oder erst nach einer Aufwertung der Immobilie? Welche Kennzahlen nutze ich, um Immobilien miteinander zu vergleichen?
Ebenso sollte man eine Idee zu möglichen Exit-Strategien haben. Wann sollte / kann / muss man verkaufen oder eben gerade nicht? Die Immobilie dauerhaft halten? Oder nach gewisser Zeit sanieren und mit Gewinn verkaufen? Und das ganze jeweils unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte (wirklich wichtig!).
Du siehst – ohne Zahlen geht es nicht. Aber Du wirst reinkommen. Keine Sorge!
6. Es gibt unzählige Immobilien-Märkte – und jeder ist anders
Daher gibt es nicht das eine „Rezept“, wie man mit Immobilien Geld verdient. Es gibt Gegenden, bei denen lohnt sich ein Fix&Flip Deal – also Ankauf, Sanierung, Verkauf. Insbesondere in Lagen, die für Eigenheimbesitzer (Haus oder Wohnung) interessant sind und attraktive Quadratmeterpreise erzielt werden können.
Dann gibt es andere Gegenden, die eher einfach sind und stark von Jobcenter-Kunden nachgefragt werden. Oder Lagen an Verkehrs-Knotenpunkten, die sich für die Vermietung von Stellplätzen anbieten. Oder für Gewerbe. Oder Studenten-WGs, Wohnwagen-, Oldtimer-Garagen und und und…
Du siehst – es gibt unzählige Möglichkeiten, und es kommt sehr auf die Gegend an, was funktioniert, und was nicht. Daher ist Analyse und Wahl des Standortes vor dem Investment besonders wichtig.
7. Ganz ohne Geld geht es nicht
Solltest Du wirklich keinen Euro angespart haben und im Monat Dein gesamtes Einkommen verbrauchen – oder sogar mehr – dann musst Du zuerst an Deinen Finanzen arbeiten. Vorher macht das Investieren in Immobilien keinen Sinn.
Zu wichtig ist es, dass Du einen gewissen Puffer aufgebaut hast: mindestens sechs Monatsmieten plus eine eventuelle Summe für die Kaufnebenkosten, falls die Bank diese nicht mitfinanziert.
Übrigens: In diesem Artikel geben wir Dir einige Ideen, wie Du auch ohne Eigenkapital mit Immobilien loslegen kannst.
DISCLAIMER: Dieser Artikel drückt meine persönlichen Ideen und Ansichten aus. Jede Information, die ich verbreite, stammt aus Quellen die ich für glaubwürdig und passend erachte. Ich erhalte weder eine finanzielle Kompensation für das Schreiben dieses Artikels, noch bin ich Anteilseigner einer der Firmen die ich erwähne. Ich ermutige alle Leser, eigene Analysen durchzuführen, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.