Der Bau von neuen Häusern boomt auf Grund der günstigen Zinsbedingungen, zu dem Eigentum erworben werden kann. Mit dem Anstieg der Nachfrage dürften jedoch auch die Ansprüche für Schadensersatz bei Bauverzögerungen steigen. Viele, sowohl zukünftige Eigenheimbesitzer als auch zum Teil die Bauträger, stellen sich die Frage, wie die Schadenshöhe berechnet werden kann. Weiterhin sollten die Käufer wissen, wie der Umgang mit dem Kreditgeber zu erfolgen hat.
Prinzipiell kann ein Schaden nur dort entstehen, wo in negativer Weise eine Beeinträchtigung stattfindet. Der Nachteil, der bei Bauverzögerung entsteht ist, dass keine Miete als Einnahme den Zinskosten und evtl. Verwaltungskosten gegenübersteht. Eine Tilgung kann im Umkehrschluss nicht als Schaden geltend gemacht werden, da der Objektwert gegenübersteht. Die Besonderheit im Niedrigzinsumfeld ist, dass der Effektivzins nicht selten 1 % und mehr unter dem derzeit allgemein geregeltem Bereitstellungszins von 3 % liegt. Da bei einem Hausbau nicht erst bei der Fertigstellung, sondern in einzelnen Etappen nach bspw. Gewerken Rechnungen gestellt werden, wird auch der Kredit in Teilbeträgen ausgezahlt. Läuft die bereitstellungfreie Zeit jedoch vor finaler Darlehensauszahlung ab, erwirkt der Kreditgeber auf den noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens einen Aufschlag, weil in dieser Zeit keine Gewinne mit dem bereitgestellten Geld erwirtschaftet werden können. Da die Bauphase und die Finanzierung zwei zusammenhängende und doch losgelöste Vorgänge sind, können Extreme entstehen, welche hohe und unerwünschte Mehrkosten nach sich ziehen.
Generell möchte der Bauträger mit Unterschreiben des Kaufvertrages eine Kreditzusage sehen. Soweit vereinbart, läuft die kostenfreie Zeit für die Bereitstellung vor Baubeginn an. Schlimmstenfalls verzögert sich der Baubeginn so in die Zukunft, dass noch nicht eine Rechnung gestellt werden konnte. Der Hebel der unerwünschten Mehrkosten liegt dann in der Kredithöhe. Auf Grund des Niedrigzinsumfeldes ist die Kreditnachfrage hoch, was wiederum eines von mehreren Faktoren ist, dass die Kaufpreise für Neubauten so stark gestiegen sind. Je früher es in der Bauphase zu Verzögerungen kommt, je länger die Bauverzögerung ist und umso mehr Darlehen aufgenommen wurde, desto schlimmer die Situation für den Einzelnen.
Der Umgang mit den Bereitstellungszinsen
Schon bei Abschluss des Kreditvertrages sollte mit dem Bankberater über eine möglichst lange bereitstellungfreie Zeit, ohne Zuschläge akzeptieren zu müssen, gesprochen werden. Auch sind Vereinbarungen über die Bedingungen bei Eintritt einer Bauverzögerung auszuhandeln und festzuhalten. Eine Möglichkeit, den Bereitstellungszins umgehen zu können ist, mit dem Kreditgeber zu vereinbaren, dass die noch offene Summe des Darlehens mit Auszahlungsreife fast vollständig ausgezahlt und auf ein Giro- bzw. Festgeldkonto übertragen wird. Ein Restbetrag sollte stehen bleiben, damit nicht getilgt werden muss, bis der Bau tatsächlich fertig ist. Bei KfW-Mitteln gilt das gleiche Vorgehen, soweit in den folgenden 6 Monaten nach Transferieren auf ein Abwicklungskonto die Rechnungen an den Bauträger beglichen werden können.
DISCLAIMER: Dieser Artikel drückt meine persönlichen Ideen und Ansichten aus. Jede Information, die ich verbreite, stammt aus Quellen die ich für glaubwürdig und passend erachte. Ich erhalte weder eine finanzielle Kompensation für das Schreiben dieses Artikels, noch bin ich Anteilseigner einer der Firmen die ich erwähne. Ich ermutige alle Leser, eigene Analysen durchzuführen, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.