Immobilieninteressierte sollten sich Gedanken machen über welchen Weg sie mit Immobilien zu weiterem Besitz kommen wollen, diese drei Investmentstrategien können helfen erfolgreich und strukturiertet das eigene Immo-Business anzugehen.
Welche Strategie ist die richtige für Dich?
Man kann nicht pauschal sagen, dass es nur EINE einzig wahre Strategie gibt, die die meiste Rendite abwirft. Genau wie bei anderen Anlageformen existiert kein Heiliger Gral. Eine Strategie muss zu Deinen persönlichen Bedürfnissen und Empfindungen passen. Du musst Dich bei der Strategie wohl fühlen und es sollte Dir Spaß machen, die Strategie umzusetzen. Nur so wirst Du langfristig mit Immobilien erfolgt haben.
Es gibt nicht die eine beste Strategie, sondern die Strategie muss zu DIR passen.
Legen wir also los und schauen uns die drei gängigsten Investmentstrategien für Immobilien an.
Strategie 1: Buy and Hold
Man kann schon fast behaupten, die Buy and Hold-Strategie sei etwas für Faule. Der der Name schon erschließen lässt, kaufst Du bei dieser Strategie das Objekt und hälst dieses erstmal auf unbestimmte Zeit. Hierbei bietet es sich an auf Immobilien zu setzen, die bereits voll vermietet sind. Zum anderen sollte der Cashflow nach Kapitaldienst (Zins+Tilgung) am Tag des Besitzübergangs direkt positiv sein. Denn der „Buy and Holder“ will möglichst wenig Aufwand mit der Immobilie haben. Renovierungen werden bei dieser Strategie nur durchgeführt, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu bringen. Das können zum Beispiel kleinere Schönheitsreparaturen oder ein neuer Anstrich sein.
Der einzige Hebel zur Steigerung des ROI (Return On Investment) wird hier durch die Angleichung der Mieten an den lokalen Mietspiegel hervor gebracht. Insofern sind besonders Wohnungen interessant, bei denen die Miete unter dem Mietspiegel liegt, da mit wenig Aufwand die monatlichen Einnahmen erhöht werden können. Wenn Du also frisch als Investor einsteigst, könnte diese Strategie genau das Richtige sein.
Strategie 2: Fix and Flip
Die zweite Strategie, die wir Dir vorstellen, nennt sich „Fix and Flip“. Auch der Inhalt dieser Strategie lässt sich schon aus dem Namen ableiten. Aus dem Englischen frei übersetzt bedeutet „Fix and Flip“ nichts Anderes, als Immobilienobjekte in einem renovierungsbedürftigem Zustand zu kaufen, diese dann aufzuwerten durch geeignete Renovierungsmaßnahmen und anschließend mit einem Gewinn nach Abzug der Renovierungskosten wieder zu verkaufen.
Doch Achtung: Zum einen musst du den Gewinn versteuern, wenn du die Immobilie nicht mindestens 10 Jahre in Deinem privaten Bestand hältst. Zum anderen besteht als Privatinvestor hier die Gefahr, dass Du Dich aus steuerlicher Sicht gewerblich Infizierst. Wenn Du innerhalb von 3 Jahren mehr als 5 Objekte verkaufst, ordnet Dich das Finanzamt als gewerblichen Immobilienhändler ein. Sämtliche Steuervorteile wie z.B. die Abschreibung des Gebäudewertes musst du unter Umständen vollständig zurück zahlen. Jeder weitere Verkauf, auch wenn dieser erst nach 10 Jahren Haltedauer erfolgt, ist voll zu versteuern.
Für eine Fix und Flip Strategie bietet es sich daher an das ganze über eine GmbH laufen zu lassen. Hier werden die Immobilien dann in der GmbH geführt, die GmbH zahlt die entsprechenden Steuern und Du „infizierst“ Dich nicht privat als Gewerblicher.
Wer also diese Strategie verfolgt, sollte sich vorher ausgiebig mit seinem Steuerberater auseinander setzen.
Strategie 3: Die 1/3/10 Strategie
Die 1/3/10 Strategie ist eine Strategie, die bei richtiger Verwendung zu hoher nachhaltiger Rendite führen kann. Bei dieser Strategie machst Du das Finanzamt zu Deinem Freund (ja, das geht wirklich!), indem die Steuer hier für Dich arbeitet. Wir nutzen also hier die Steuergesetze für uns optimal aus.
Die 1/3/10 Strategie in Kurzfassung funktioniert so: Kaufe Immobilien, die möglichst direkt in Jahr 1 einen positiven Cashflow abwerfen, hübsche diese nur mit dem Nötigsten unter Berücksichtigung bestimmter Regeln auf (mehr dazu gleich), halte sie 3 Jahre im Bestand, steigere den Wert durch aufwertende Maßnahmen und verkaufe nach 10 Jahren steuerfrei.
Das 1. bis 3. Jahr
In den ersten Jahren renovierst Du nur das Nötigste. Also das, was wirklich sein muss, oder was mit wenig Aufwand einen großen Effekt erzielt. Der Gesetzgeber sieht hier vor, dass maximal 15 % (plus MwSt.) des Kaufpreises, hier zählt nur der Gebäudewert, als Werbungskosten im Jahr der Ausgaben 100 % steuerlich geltend gemacht werden können. Du solltest also darauf achten, dass Du in den ersten 3 Jahren diese Grenze nicht überschreitest, da Du die Investitionen ansonsten über die üblichen 40 (Baujahr vor 1925) bzw. 50 Jahre (nach 1925) abschreiben musst.
Werbungskostenerstattung im Folgejahr der Ausgabe ist immer attraktiver als eine Abschreibung über den langen oben genannten Zeitraum, da Du das Kapital direkt wieder bekommst und für Deinen nächsten Deal nutzen kannst.
Ab dem 3. Jahr
Ab dem dritten Jahr steht Dir frei so viel zu sanieren und renovieren wie du möchtest, da Du nun jeglichen Renovierungsaufwand im Zusammenhang mit Deiner vermieteten Immobilie als Werbungskosten im Folgejahr der Ausgabe steuerlich absetzen kannst. Das heißt, Du bekommst knapp die Hälfte der Kosten durch Steuererstattung zurück. Der Staat subventioniert Dir also die Hälfte der Renovierung! Durch die Renovierung wiederum lassen sich die Mieten deutlich steigern und die Attraktivität der Immobilie insgesamt verbessern. Investoren, dessen Mieter nach dem 3. Jahr auszieht, können sich also freuen, eine umfassende Renovierung mit anschließender Mietanpassung durchzuführen.
UND: on top kannst Du die Immobilie dann noch von der Bank neu bewerten lassen (und zwar höher) und hast nach drei Jahren einen hübschen freien Puffer durch die Immobilie, den Du neu beleihen kannst. Sprich: Je nach Höhe des Puffers, also der Differenz der Restkreditschuld und der neuen Bewertung, kannst Du diesen für Deinen nächsten Deal einsetzen anstatt Dein Eigenkapital nutzen zu müssen, zum Beispiel für die Kaufnebenkosten. Na, wenn das keine super Kombination ist!
Ab dem 10. Jahr
Nach 10 Jahren im privaten Bestand lässt sich das Objekt nun steuerfrei verkaufen. Zum einen hast Du nun den Wert der Immobilie durch die Renovierungen immens gesteigert und zum anderen die Immobilie durch den Mieter weiter tilgen lassen und, wenn alles korrekt gelaufen ist, über die 10 Jahre einen ordentlichen Cashflow kassiert. Im Regelfall lässt sich die Immobilie, sofern der Standort entsprechend gewählt ist, dann mit Gewinn verkaufen. Das Finanzamt hat das ganze noch über die Laufzeit subventioniert. Nun ist es Dir selber überlassen, die Immobilie weiter zu betreiben oder zu veräußern.
DISCLAIMER: Dieser Artikel drückt meine persönlichen Ideen und Ansichten aus. Jede Information, die ich verbreite, stammt aus Quellen die ich für glaubwürdig und passend erachte. Ich erhalte weder eine finanzielle Kompensation für das Schreiben dieses Artikels, noch bin ich Anteilseigner einer der Firmen die ich erwähne. Ich ermutige alle Leser, eigene Analysen durchzuführen, bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.