Eine Immobilie günstig kaufen und teuer verkaufen, oder vermieten ist zu Zeiten des enormen Preisanstiegs im Immobiliensegment gar nicht so einfach. Diese praktischen Tipps aus den USA machen es dennoch möglich.
Wie findet man Immobilien-Deals, die überhaupt nicht am Markt angeboten werden? Die Methode nennt sich DRIVING FOR DOLLARS. Wir kennen sie aus den USA, aber sie funktioniert genauso auch im deutschsprachigen Raum.
Es anders machen als alle anderen
Um mehr Erfolg zu haben als die Masse, muss Du andere Wege gehen, als es alle anderen tun. Dazu gehört häufig auch Kreativität und Biss. Die wirklich günstigen Einkäufe von Immobilien gibt es mittlerweile hauptsächlich „off-market“, wenn sie also noch nicht in einem der gängigen Immobilien-Portale erscheinen und sie noch nicht durch einen Makler vermarktet werden.
Und genau hier passt unsere Driving for Dollars Methode hin! Und das Gute: Du kannst sie jederzeit, überall und sogar nebenbei durchführen. Alles, was Du dafür brauchst, sind Deine Augen und ein wenig Detektiv-Arbeit.
Wie funktioniert das nun?
An sich ist es eine wirklich simple Methode: Du fährst durch ein Viertel und schaust Dir die Immobilien beim Vorbeifahren an. Wenn Du ein Haus findest, was offensichtlich herunter gekommen ist oder leer steht, notierst Du Dir die Adresse und recherchierst anschließend, wer der Eigentümer ist.
Diesen versuchst Du dann ausfindig zu machen und schlägst ihm vor, ihn von dem Haus zu befreien, was ihm augenscheinlich über den Kopf gewachsen ist. Denn kümmern tut er sich wohl nicht mehr um das Haus.
Das funktioniert besonders gut mit ganzen (Mehrfamilien-)Häusern, ist natürlich auch für einzelne Wohnungen denkbar.
In Deutschland bietet sich an, durch die Straßen zu laufen statt zu fahren, denn anders als in den USA sind unsere Viertel längst nicht so weitläufig. Das Gute ist, dass man diese Methode bei jedem Spaziergang, beim Weg zur Arbeit oder beim Gassi gehen mit dem Hund anwenden kann. Nach und nach entwickelt man einen geschulten Blick für die Gebäude und lernt so nebenbei die gewohnten Viertel aus einem ganz neuen Blickwinkel zu betrachten. Das macht Spaß!
Dass sich jemand nicht mehr um sein Eigentum kümmert, kann verschiedene Gründe haben. Entweder ist der Eigentümer bereits alt und schlicht überfordert mit der ordentlichen Bewirtschaftung des Hauses. Vielleicht ist er auch ins Ausland gezogen und gar nicht mehr vor Ort.
Oder es handelt sich um eine Erb-Gemeinschaft, die sich uneinig über den Verbleib des Hauses ist, sich einfach nicht mit der Materie auskennt oder keine Zeit dafür hat. In allen Fällen kannst Du daraus einen Vorteil ziehen und „Deine Hilfe“ anbieten.
Dein Ziel ist es natürlich, so ein Objekt zu einem sehr günstigen Preis einzukaufen und wieder auf Vordermann zu bringen. Anschließend kannst Du es entweder gut vermieten oder aber wieder verkaufen und einen großen Gewinn erwirtschaften.
Den guten Preis bekommst Du einerseits, weil es keine lästige Konkurrenz von 50 anderen Interessenten gibt, die Dir den Preis hoch bieten. Andererseits löst Du vermutlich für den bisherigen Eigentümer ein Problem, da er sich nicht um die Immobilie kümmern will oder kann.
Die 5 A’s: Alles Anders Als Alle Anderen.
Erfolgsformel, um Dich abzuheben
Anzeichen für ein runtergekommenes Haus
Typischerweise findest Du mehrere dieser Merkmale bei solchen Immobilien.
- Verwucherter Vorgarten
- Kaputte, verwahrloste Hausfassade
- Deutlich schlechteres Erscheinungsbild als die Nachbarhäuser
- Fehlende Namen an Klingeln und Briefkästen
- Leere Fenster ohne Gardinen
- Überquellende Briefkästen
- Defekte Scheiben und Fensterrahmen
- Kaputte oder offene Haustüren
Wie findest Du den Eigentümer?
Da gibt es verschiedene Möglichkeiten. Das einfachste ist die „Guerilla-Taktik“: Einfach bei den Mietern klingeln und nett fragen. Du wirst erstaunt sein, wie viele Dir gerne eine Auskunft geben, wenn sie merken, dass Du das Haus wieder hübsch und funktionstüchtig machen willst. Wichtig ist nur zu signalisieren, dass sie als Mieter nichts zu befürchten haben – sei es ein Rauswurf oder eine unbezahlbare Mieterhöhung.
Wenn Du in den Hausflur kommen solltest, findest Du vielleicht einen Aushang der Hausverwaltung, die Du nach dem Eigentümer befragen kannst. Wenn Du Dein Anliegen gut formulierst, hast Du vielleicht Glück und bekommst Auskunft. Vielleicht reichen sie auch Deinen Kontakt an den Eigentümer weiter?
Ebenfalls kannst Du einen Brief im Hausflur hinterlassen, der an den Eigentümer adressiert ist und Dein Kaufinteresse bekundet.
Wenn Du nicht persönlich klingeln willst, kann Du stattdessen über ein Online-Telefonbuch (z.B. das-oertliche.de) die Adresse eingeben und schauen, ob Bewohner registriert sind. Dann einfach anrufen und wieder nett nach dem Eigentümer fragen. Vielleicht erfährst Du auch schon direkt weitere interessante Details zum Haus und wie es zu dem Zustand gekommen ist.
Weitere Möglichkeiten, den Eigentümer ausfindig zu machen, hast Du über die Ämter der Stadt: Katasteramt, Bauamt, Grundbuchamt. Die jeweiligen Kontakte findest Du über das Internet. Der Eigentümer steht im Grundbuch, jedoch wirst Du aus Gründen des Datenschutzes nicht so einfach an den Namen kommen. Bei diesen Ämtern heißt es dann wieder: Einfach anrufen und nett fragen. Wenn Du ein berechtigtes Interesse hast, geben sie Dir vielleicht Auskunft.
Du kannst zum Beispiel sagen, dass Du eine verwahrloste Immobilie aufkaufen und wieder schön machen möchtest, dadurch zu einem gepflegten Bild des Straßenzuges beitragen und wieder attraktiven Wohnraum für Mieter schaffen willst. Denn daran ist die Stadt auch interessiert. Manchmal haben die Ämter auch Listen mit Immobilien, die ihnen ein Dorn im Auge sind.
Und was, wenn Du die Immobilie wirklich bekommst?
Ja, hierfür brauchst Du nun ein wenig Expertise und Kontakte. Entweder vermittelst Du das Objekt direkt weiter und nimmst dafür eine gute Vermittlungsprovision – Interessenten gibt es heute wie Sand am mehr. Oder aber Du hast gute Kontakte zu Experten, die Dir so ein Haus renovieren oder sanieren.
Dafür brauchst Du dann entweder das nötige Cash verfügbar oder Du findest eine Bank, die Dir den Kaufpreis plus die Sanierungskosten finanziert. Wenn Du Dein Vorhaben über einen kleinen, durchdachten Business-Plan darstellen kannst und einen fähigen Banker findest, stehen die Chancen dafür gut.
Vielleicht kannst Du aber auch über wirklich kleine kostengünstige, aber effektive Maßnahmen das Gebäude optisch aufwerten. Dazu gehören vor Allem der Eingangsbereich, die Haustür, das Klingel-Tableau, die Briefkästen, der Vorgarten und die Beseitigung von Müll. All das kostet nicht viel und macht das Haus schnell wieder ansehnlich. Etwas teurer, aber auch sehr effektiv: Ein Neuanstrich der vorderen Hausfassade.
Oft ist es aber auch so, dass ein Instandhaltungsstau besteht, da die Immobilie bereits seit vielen Jahren nicht mehr gepflegt wurde. Dann werden die Kosten schnell sehr hoch. Aber selbst das lohnt sich oft noch durch einen sehr niedrigen Kaufpreis.
Ein Beispiel aus Düsseldorf
Ich wende diese Methode selbst an. Dabei ist mir einmal ein Haus beim Vorbeilaufen aufgefallen, das gesprungene Scheiben und uralte Fensterrahmen aus Holz hatte. Von den 15 Klingeln waren nur noch 4 mit einem Namen versehen. Es war ein Altbau, bei dem aber die äußere Mauer und Fassade noch ganz gut da stand. Das Haus steht in einem sehr guten Viertel, in dem man gut 12€ Kaltmiete oder 4.000€ Kaufpreis pro Quadratmeter verlangen kann.
Also sehr unüblich, dass in so einer Gegend ein Haus so verkommt.
Die Haustür war nicht verschlossen und so konnte ich direkt in den Hausflur gehen. Drinnen wirkte es gespenstisch! Überall Spinnweben, dunkle Flecken an den Wänden, Kabel hingen aus den Wänden und rostige Rohre liefen auf dem Putz entlang. Ich hatte sogar Sorge, dass mich die Holztreppe nicht halten würde. Die meisten Wohnungen standen leer. Statt einer Haustür waren Balken davor genagelt, durch die man einen Blick in die runtergekommenen Wohnungen werfen konnte.
Ich klingelte bei den wenigen Wohnungen, an denen es eine Tür und eine Klingel gab. Leider ohne Erfolg. Es war keiner da oder es machte keiner auf. Insgesamt wirkte alles sehr unwirklich.
Ich schaute mich direkt im Internet um und stieß bei meiner Recherche auf folgenden Artikel der Boulevardzeitung Düsseldorfer Express:
Das Horror-Haus von Düsseldorf
Dort war tatsächlich genau das Haus beschrieben! Über ein Online-Telefonbuch fand ich einen Namen heraus, bei dem diese Adresse aufgeführt war. Es meldete sich eine ältere Dame. Sie war zuerst skeptisch, merkte dann aber, dass ich gute Absichten hatte. Sie wohnte dort nicht mehr, konnte mir aber zur Geschichte des Hauses viel erzählen sowie den damaligen Eigentümer nennen. Über Google suchte ich nach seinem Namen und fand einige Telefonnummern. Meine Anrufe liefen allerdings ins Leere.
Am nächsten Tag fuhr ich wieder zum Haus und hatte bei einem Mieter Erfolg. Er erzählte mir einige Details zum Haus und konnte mir den aktuellen Eigentümer nennen. Wiederum im Internet fand ich heraus, dass es sich um einen Bauträger handelte.
Ich sah meine Chancen schon schwinden, denn hier hatte sich anscheinend bereits ein Profi eingeschaltet. Über die geschäftliche Telefonnummer fand ich dann auch heraus, dass dieser das Objekt vor nicht allzu langer Zeit erst gekauft hatte und auch kein Interesse an einem Wiederverkauf hatte.
Hier war also leider das Ende der Geschichte erreicht. Den Versuch war es trotzdem Wert! Du siehst, dass man recht gut über verschiedene Ecken an wichtige Informationen kommt und sich wie ein Detektiv immer weiter voran arbeiten kann. Ich werde auch weiterhin in meiner Gegend Ausschau halten. Wer weiß, vielleicht findet sich schon bald ein weiteres spannendes Objekt!
DISCLAIMER: Dieser Artikel drückt meine persönlichen Ideen und Ansichten aus. Jede Information die ich verbreite stammt aus Quellen die ich für glaubwürdig und passend erachte. Ich erhalte weder eine finanzielle Kompensation für das Schreiben dieses Artikels, noch bin ich Anteilseigner einer der Firmen die ich erwähne. Ich ermutige alle Leser eigene Analysen durchzuführen bevor Investitionsentscheidungen getroffen werden.
